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■杜萌萌 基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）的发行范围实现了革命性的扩大。 12月1日，国家发展改革委办公厅公布了《基础设施领域房地产投资信托基金（REIT）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为单独的行业类别纳入公布范围。笔者认为，这一举措不仅是资产类型的拓展，更是立足城镇化转型需求，为城市高质量发展和产业模式完善提供有力的金融支撑。本质上，将城市更新设施纳入基础设施REIT类别体现了金融产品对城市发展阶段的精准适配。当前，我国城市发展正从逐步扩张进入存量和质量提升的重要阶段。老街区、老工厂等现有资产改造提升，成为推动城市动力转变、满足人民生活需求的核心挑战。但实际的城市更新项目具有投资规模大、投资回收周期长、现金流长期积累的特点，传统投贷模式难以形成可持续的融资循环，社会资本参与意愿不足。如何产生以长期资金和物业进行融资的基础设施REITs恰恰契合了城市更新的资金需求特点。简而言之，就是通过资产实现现有资产的价值证券化，为早期项目投资提供有效的退出路径，构建“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环，将流动资产转化为流动资本的“活水”。此外，资本市场的专门审查机制可以强制提高城市更新项目的运营效率。事实上，城市更新相关资产是国际REIT市场重要的基础资产类别。此次，我国将其纳入发布范围，既体现了对国际成熟经验的学习，也是立足本土市场需求的创新实践。随着城市更新设施纳入基础设施REITs，我国REITs的资产类型将更加丰富，市场规模不断扩大，让更多长期资金进入市场，提高市场流动性和风险承受能力。在 t同时，这一进程还将推动REITs评估定价、运营管理、风险防控等机制的完善，为纳入更多资产类型、加快构建与我国经济结构相适应的REITs市场体系奠定基础。对于投资者来说，利用基础设施REITs的上市特性进行城市核心资产投资，不仅拓展了居民的资产管理渠道，也调动了更广泛的社会资本进行城市更新，实现首都、城市、民生的共赢。总体而言，基础设施REITs的深度拓展，不仅为城市更新提供了可持续、市场化的投融资解决方案，也为资本市场增添了优质基础资产，为城市高质量发展注入持久动力。这个更新的项目预计加快资本市场准入，未来有望成为转型成功的标杆城市。
（编辑：蔡青）

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