记者陈晓 房地产企业要在这个周期中生存下来，关键是建立健康的资产负债表。 2025年开始，风险地产集团债务重组将逐步推进，产业化债务的曙光已经到来。中国指数研究院最新数据显示，共有21家房企获批并完成债务整合重组，合计减债约1.2万亿元。 “债务重组只能逐步缓解压力，决定企业能否‘走出周期’的是企业管理能力与债务结构的匹配程度。”上海一筑房地产研究院副院长杨跃晶对《证券日报》记者表示，随着行业加快构建新的发展模式发展，房地产企业需要通过内生现金流、优化资金流，重建财务安全边界。债务结构。在此背景下，减少有息债务、优化债务结构正成为大型房企的共同选择。持续压缩有息债务规模 近两年来，压缩有息债务已成为房地产行业的一大课题，但房企所走路径的差异也日益显着。多数房地产企业依靠资产出售、股票处置等方式实现资产负债表缩减，可以在短期内快速缓解流动性压力，但也在一定程度上削弱了其未来发展能力。相反，一些房企早早达成了协议，采用了以经营现金流为重点的减债模式，为减债开辟了一条更可持续的道路。从行业领先企业的实践来看，这种变化越来越明显。华润基股份有限公司（“华润基”）依靠稳定的销售和不断增长的业务运营来长期保持较低的杠杆水平。到2025年底，公司现金储备将达到1170亿元，资产负债率优化至61.1%，总带息负债率40.2%，净带息负债率39.2%，均为行业最低。龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）的业绩记录更具代表性。数据显示，2025年龙湖集团有息债务将比上年减少235.1亿元，近三年半累计减少约600亿元。截至2025年底，公司有息债务总额下降至1528亿元。剔除预收款项的资产负债率为54.7%，净负债率维持在52%左右，总体保持在稳定区间。不像一些依赖一次性的公司通过处置，龙湖集团的债务减免是基于业务的持续改善。 2025年，公司运营及服务业务收入预计将达到267.7亿元，占总收入的27.5%。该部门实现核心资本后预计实现利润79.2亿元，毛利率超过50%。与此同时，包括股权投资在内的龙四集团经营资产现金流已连续三年为正，2025年将达到58亿元。“依靠经营现金流积极降低债务，本质上是公司的自我发展能力，这比依靠外部资金、资产处置甚至债务重组要可持续得多。”多食研究院联席所长宋宏伟对《证券日报》记者表示，这些公司往往具有较强的逆周期能力。事实上，越来越多的房地产企业正在认真对待自己的经营业务稳定现金流以支持债务担保的“第二曲线”。华润基在业绩发布会上表示，未来将加大对房产收租业务的投入，使其成为重要的收入和现金流来源。中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）、招商蛇口工业区控股有限公司（以下简称“招商蛇口”）等也在加强业务拓展，通过租金收入、资产运营等稳定的现金流来源来应对开发项目的波动。其中，中国海外发展计划2025年实现商业地产收入72亿元，商业地产收入首次完全覆盖公司利息支出总额，进一步强化经营业务对资金保障的支撑作用。越秀房地产有限公司管理层LSO在业绩发布会上向《证券日报》等媒体表示，公司将坚持“商业地产和住宅地产并举”，通过深化服务业务、打造新的核心竞争力，持续提高现金流稳定性和利润贡献。在经营方面，龙湖集团是设计领域的先锋。 “运营和服务业务将继续保持两位数增长，继续发挥压舱石作用。”龙湖集团CEO兼CFO赵毅在财报发布会上向《证券日报》等媒体表示，公司已基本突破债务高峰，将在保持财务稳定的同时逐步恢复利润。 2027年开始盈利能力有望再次增长加速债务结构优化如果带息债务减少关系到房企能否顺利渡过债务高企时期优化债务结构将决定企业能否构建合理、稳定、长期的“债务基础”。 2021年开始的信贷危机之后，房地产行业的融资逻辑发生了明显变化：基于高周转率的短期信贷融资逐渐被淘汰，取而代之的是与资产期限成正比的中长期融资体系。尤其是经营性房地产贷款正在成为房地产企业优化债务结构的重要抓手。以龙湖集团为例：三年半以来，该公司以低成本、长周期的经营性房地产贷款取代了传统的信贷融资。到2025年底，公司信贷融资规模将压缩至200亿元左右，而经营房地产贷款和长期公寓贷款规模将超过1000亿元，占比66%。受益于此，公司平均贷款期限提高至12.12年，融资成本下降至3.51%，均处于历史最优水平。中国金茂控股集团有限公司（“中国金茂”）也计划在2025年大幅提高经营性贷款比例。报告期内，公司开发性融资和经营性融资比例提升至50%左右。与此同时，更多房地产企业开始利用公募REITs等创新金融产品推进资产证券化，进一步优化资产负债结构，实现“轻重并举”发展。例如，保利发展控股集团有限公司首次公开发行REIT，以盘活现有物业。 dohina Jinmao 是中国金茂商业REI 股份的原始所有者。 T已完成多次分红。华润置地重点打造商业REIT和租赁住房REIT双平台。蛇口管理公司招商局公司总经理在业绩发布会上表示，在新的房地产开发模式下，融资不再是简单的筹资行为，而是需要根据资产特征进行系统匹配。必须根据资产的现金流量特征、久期特征和货币结构，实现资产、负债和金融工具之间的动态平衡。从行业角度看，过去房地产企业的收入结构和债务体系仍然基本处于高周转的发展模式。但在新的产业发展模式下，转型绝不是简单地将经营业务搬到旧体制上。债务和金融的基本逻辑也必须同时适应。从企业实践来看，不少大型房地产企业都在朝这个方向迈出步伐。尽管每家公司的变革步伐不同，但核心日志ic 非常一致。例如，龙湖集团管理层预计，“新债基”的建设将在2028年基本完成，同时，我们将完成业务结构的转型，届时，运营和服务业务有望超越开发业务，成为我们的利润支柱。各大房地产企业的实践探索阐述了房地产行业的新发展方向。随着行业调整的不断深入，这种同步进行的“业务转型+债务重组”模式有望逐渐成为共识，推动整个行业进入一个更加稳定、可持续的新阶段。
（编辑：王婉莹）